不動産売却と税金について

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不動産売却には税金が発生します。しかも、不動産に関する税金の仕組みは少々ややこしく、税率も変わることがあります。

 

売却した後に考えればいいやと思うかもしれませんが、税金を知らなかったせいで大きな損を被ることがあるため、ある程度の知識は頭に入れておくことをオススメします。

 

今回は不動産売却と税金についてお伝えしていきます。

 

 譲渡所得税がかかる

 

不動産を売却して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税と住民税が発生します。

 

これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、分離課税と言います。
別に計算するものと覚えておきましょう。

 

譲渡所得は、売りたい物件の取得費(減価償却費も差し引いておく)に、売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)となります。

 

なお、譲渡する物件が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3000万円まで特別控除を受けるができるのでよく覚えておきましょう。

 

譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる課税譲渡所得になります。

 

 税率について

 

不動産を売却した際の譲渡所得税・住民税は、土地と建物の所有期間によって変わってきます。
5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。
長期譲渡所得である方が税金が安くなるのでお得ですが、5年以上という期間の計算がややこしいの注意が必要です。

 

譲渡所得の期間の計算方法ですが、不動産の所有期間は、物件購入日から譲渡した日までの期間ではありません。

 

譲渡した年の元旦までとなります。2016年8月に買った物件を2018年8月に売却した場合、まだ1年しか経っていない扱いになります。
2019年になってようやく2年経ったという計算になります。

 

税金を安くするために、5年以上になってから売りたいという場合は注意しましょう。
5年経ったと思ったら実は経ったうちに入らないという事態が起こるかもしれません。
この違いはかなり大きいのでよく覚えておきましょう。

 

ちなみに税率は5年以下39.63%、5年以上で20.315%となります。
ただしこの数字は変更されることがあるため、売却前に国税庁の公式ページで調べておくことをオススメします。

 

また、不動産売却を個人でする場合、消費税は非課税となりますが、仲介手数料に消費税はかかるのでそこも覚えておくといいでしょう。
ですので増税前に売った方が仲介手数料の点ではお得です。